Kedy ohrozujeme susednú nehnuteľnosť?

07.04.2022

Na svojej nehnuteľnosti si môžeme robiť, čo chceme, ale len dovtedy, kým nezasahujeme do práv a oprávnených záujmov iných osôb. Čo sa pokladá za ohrozenie susednej nehnuteľnosti, nám priblížila Veronika Michalíková z AKMV advokátskej kancelárie.

Jednou zo základných zásad Občianskeho zákonníka je, že výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie nijakým spôsobom zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných osôb. Ako vymedzuje susedské práva v otázke ohrozenia nehnuteľnosti, nám vysvetlila JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

Súhrn noriem, ktoré upravujú vzťah medzi vlastníkom a tretími osobami, počas užívania veci, teda aj nehnuteľnosti, je opísaný v § 127 Občianskeho zákonníka. Konkrétne, ak ide o taký výkon vlastníckeho práva, ktorým presahuje hranice pozemku vlastníka. Najčastejšie sa tieto vzťahy prejavia medzi dvoma vlastníkmi susedných pozemkov, držiteľmi, alebo ich užívateľmi. Podľa neho vzniká vlastníkovi povinnosť zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.

Kedy ide o ohrozenie

Základnou povinnosťou vlastníka pri úprave stavby alebo pozemku je žiadnym spôsobom neohrozovať susedovu stavbu alebo pozemok. Na tento účel musí vykonať dostatočné opatrenia na upevnenie stavby alebo pozemku. V tomto prípade nehovoríme o obťažovaní susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom či plynmi, týmito stránkami susedských vzťahov sa budeme zaoberať v ďalších častiach. Teraz sa zameriavame na snahu predísť škodám spôsobených pohybom pôdy, napríklad narušenie stability stavby na susednom pozemku alebo návalom zeminy, ktorá môže iným spôsobom poškodiť pozemok alebo veci nachádzajúce sa na tomto pozemku.

Posúdi to znalec

Posúdenie, či prišlo k ohrozeniu susedovej stavby alebo pozemku spadá do kompetencií znalca z príslušného odboru. Každý je povinný počínať si tak, aby nedošlo ku škodám na majetku. Za nesplnenie povinnosti vykonať dostatočné opatrenia na upevnenie pozemku či stavby zodpovedá ten, kto pozemok alebo stavbu upravuje. Túto situáciu rieši zákon o predchádzaní škodám, konkrétne § 417 ods. 2 Občianskeho zákonníka. V zmysle uvedeného má ohrozený právo žalovať pasívne legitimovanú osobu na uloženie povinnosti niečo konať, konkrétne, aby mu súd uložil povinnosť vykonať vhodné a primerané opatrenie na odvrátenie hroziacej škody.

Vlastník pozemku, ktorému škoda hrozí, je povinný primeraným spôsobom zakročiť a túto škodu odvrátiť. Pričom v zmysle § 419, okrem náhrady škody, ktorá mu vznikla, má právo aj na náhradu účelne vynaložených nákladov, ktoré vynaložil v snahe tejto škode predísť.

Niektoré stavebné úpravy rieši obec alebo stavebný úrad

Na riešenie niektorých susedských sporov týkajúcich sa úprav stavieb alebo pozemkov je legitimovaná obec ako stavebný úrad. Jednoduchšie stavebné úpravy vymedzené Stavebným zákonom postačuje ohlásiť stavebnému úradu, na iné je zase potrebné v stavebnom konaní získať stavebné povolenie. Pri stavebnom konaní môže sused ako jeden z účastníkov uplatniť svoje pripomienky a námietky a žiadať tak od stavebníka, aby zabezpečil, že nepríde k ohrozeniu jeho nehnuteľností. Rovnako to platí aj pri terénnych úpravách v súvislosti s úpravou pozemku, kedy je nutnú viesť stavebné konanie a ohrozovaný sused má právo vyjadriť svoje pripomienky a námietky.

Aj za "nekonanie" sa platí

Ohrozovanie susedného pozemku alebo stavby môže nastať aj v prípade nekonania vlastníka, najmä ak sa o svoje nehnuteľnosti nestará náležitým spôsobom. Napríklad, ak zo stavby opadáva omietka, strešná krytina alebo ak dochádza k samotnému rúcaniu stavby. V prípade pozemku, suseda možno ohrozovať eróziou pôdy, ktorá bola zapríčinená nevykonaním jej zabezpečenia a náležitých činností, ktoré by viedli k zamedzeniu tohto zosuvu. Môže sa to stať napríklad pri výkopoch veľkej jamy na bazén alebo garáž. Ak si vlastník neplní povinnosť riadnej údržby a hrozí pritom vznik nebezpečenstva požiarnych a hygienických závad, stavebný úrad rozhodnutím vo verejnom záujme nariadi, aby sa postaral o nápravu. Rovnako môže nariadiť aj nevyhnutné úpravy stavby. Vždy je však potrebné preukázať potrebu verejného záujmu. Ak je záujem individuálny, vlastník, ktorý je ohrozovaný, si môže uplatniť na súde žalobu najmä v zmysle § 417 ods. 2.